極目新聞記者 舒隆煥

繼杭州、南京業主提出二手房“指導報價”后，西安又現二手房業主“抱團漲價”。近日，綠城西安全運村一在建小區業主群流出一張截圖，計劃3年漲價1.5萬元/平方米，引起多方關注。

【資料圖】

近日，極目新聞記者走訪了綠城西安全運村。有房產中介認為，業主“抱團漲價”一定程度上是在擾亂市場，若其他區域業主效仿，一旦遭到舉報，或許監管部門會出臺更為嚴格的限購、限價政策，得不償失。

業內人士分析稱，“抱團漲價”的行為并不受市場認可，亦不符合基本的價值規律。當前房地產市場總體朝著復蘇態勢前行，促進市場交易回暖是主要工作，而在這一過程中，依然要防范各類操控價格的做法，要確保二手房的價格穩定。

綠城西安全運村

業主“抱團漲價”欲炒熱小區

公開信息顯示，綠城西安全運村（以下簡稱“全運村”）項目位于西安港務區奧體中心板塊，共分為六期開發。其中，一期、二期、三期、四期已經交付，芳華苑在五期。

今年2月底，全運村五期芳華苑業主群內有人倡議，制訂3年漲價計劃，2023年7月份小區成交價保持2.5萬元/平方米，到2026年7月房價要達到4萬元/平方米。“計劃3年漲價1.5萬元/平方米”，這讓綠城西安全運村引起多方關注。

為完成漲價計劃，有業主還提出，全運村每個小區出一個代表組成村支部委員會，每個業主掛牌價格需要通過村委會審核。審核不通過的家庭，村委會予以談話，駁回低價成交申請，并設定冷靜期一個月。對于多次談話依然執意要低價成交的，將被認定為“擾亂全村市場穩步上漲的家庭”，并打上“不友好家庭”標簽。

近日，極目新聞記者走訪了綠城西安全運村，看到一至四期千余米的主干道港安路上，聚集了數十家房產中介公司，五期芳華苑尚在建設中。

正在建設中的五期芳華苑

“抱團漲價”是部分業主想把全運村炒得更熱，但業主情況各異。房產中介張先生向記者介紹，全運村的業主不少是來自全國各地的投資客戶，他們自然希望房價上漲。而五期芳華苑有些業主此前是一至四期的業主，他們后來買五期屬于改善型購房，漲不漲價則是隨行就市的心態，“但也有少許急售的業主，不會理會所謂的‘抱團漲價’。”

引發熱議后，從網上的評論的風向來看，業主“抱團漲價”的想法過于天真。在走訪中，記者遇到了看房的李先生（化姓）一家，在此看房是看中了附近的教育配套，他女兒想給孩子買個學區房。

跟房產中介一番了解，李先生認為目前全運村的房價有些虛高。對于網傳截圖中業主希望2023年7月此處房價達到2.5萬元/平方米，李先生表示如果真是這個價，自己不會再考慮了，“周邊綠化環境確實還行，但除了學校，整體配套還不成熟，離主城區也挺遠的，這兒的高鐵線也有點吵。”

張先生介紹，漲價消息曝出后一周左右，即3月初開始，綠城西安全運村的房價有所上漲，均價在2.2萬元/平方米左右，“例如99平方米的三室售價大概在220至230萬元，屬于正常，高于240萬元，則明顯業主不誠心賣。”

走訪中，多名房產中介表示對業主“抱團漲價”有所耳聞，數日后，附近的中介公司便把這個消息當成了茶余飯后的談資。對于截圖中到2026年7月房價要達到4萬元/平方米的計劃，房產中介汪先生（化姓）表示，“那是部分業主的幻想，有這個錢，客戶不會來全運村，選擇西安曲江、高新都比這里好。”

此前，五期芳華苑一位業主對新京報稱，截圖流出沒幾天，相關微信群已經不再討論此事，據說已經被叫停。

記者從西安港務區管委會有關部門獲悉，上述微信群截圖是真實的，這屬于部分業主個人行為，五期芳華苑還沒交房，房管部門聯合工商會加強監管。

“此事也有可能是中介機構或者炒房客的行為。”西安國際港務區房管局相關工作人員向新京報表示，“房地產市場的價格不是業主說說就能定的，我們已經檢查了相關中介機構，目前全運村小區房源市場成交價格還是在1.8至2.2萬元/平方米，這屬于正常價格，建議購房人不要輕信上述個人傳播的‘抱團漲價’消息。”

中介不看好部分業主欲“漲價”行為

在走訪中，上述房產中介張先生告訴記者，之前他所在的房產中介門店在西安世博園附近，后來搬到了全運村。因為全運村所在的西安港務區教育資源好，樓市熱度持續攀升，二手房市場更有前景。張先生介紹，來全運村看房的客戶比較多，購買群體主要為學區房客群，這也是支撐業主“抱團漲價”的信心與動力之一。

公開消息顯示，2020年，西安港務區官宣通過“名校+”模式，引進陜師大、西安鐵一中兩所名校，合作托管鐵一中陸港學校、陜師大陸港小學。其中，鐵一中陸港學校包含小學、初中、高中，共提供9000個學位，陜師大陸港小學提供2200個學位。

全運村一名商戶對記者稱，據他觀察，最近因為房源少了，來此處看房的人隨之變少，但凡有來看房的都是為孩子上學做打算，“等孩子上完學了，可以再把房子賣了，這是學區房賠不了錢。”

在走訪中，房產中介王女士向記者介紹，事實上，除了鐵一中之外，西安五大名校均通過合作辦學的形式落地港務區，然而區域內在售的二手房小區并不多，還是以新房市場為主，“如果不著急上學，建議業主選擇新房。”

“據說最近一次鐵一中陸港學校聯考的成績很不錯，吸引了不少家長慕名來看房。”王女士告訴記者，今年是鐵一中陸港學校辦學以來，首次中高考，升學率備受關注，一旦考好了，全運村的二手房價格還會持續上漲。

綠城西安全運村附近的鐵一中陸港學校

環境好，配套趨于完善，但“房住不炒”的大政策決定了房價只可能是緩慢上漲。在房產中介高先生看來，目前全運村的二手房價格還未達到峰值，雖有上升的空間，他卻不看好業主“抱團漲價”行為。他認為，業主“抱團漲價”一定程度上是在擾亂市場，若其他區域業主效仿，一旦遭到舉報，或許監管部門會出臺更為嚴格的限購、限價政策，“比如對小區出臺指導價，‘有價無市’是有先例的，得不償失。”

記者注意到，根據西安市的相關規定，商品房買賣合同網簽備案滿3年且已取得《不動產權證書》，或《不動產權證書》取得滿2年才能登記出售，今年2月份開始，綠城西安全運村才陸續有房源“網簽合同滿三年”。

上述房產中介張先生介紹，目前全運村“網簽合同滿三年”的房源并不多，在售房源稀缺，2023年下半年會有一批房源“滿三”。“有部分客戶已經提前看好房，交了訂金，等‘滿三’之后再與業主過戶。”盡管如此，張先生表示，網傳截圖中，業主期望2023年7月份小區成交價達到2.5萬元/平方米，還得看今年鐵一中陸港學校的中高考升學率。

專家稱“抱團漲價”不受市場認可

上述西安業主“抱團漲價”在全國來看，并非個案。

2018年5月，杭州有小區業主在賣房時聯合漲價。這些小區業主內部達成有關本小區“上調二手房價”的共識，并提出比當地的二手房市場價每平方米高出至少1萬元的“二手房指導報價”。

南京的明發濱江新城小區也曾被曝出過部分業主聯合漲價，他們擬訂了一份《告明發業主同志意見書》，要求所有業主聯手抬高小區的二手房價格，并規定了不同戶型的“指導報價”。

對這種現象，易居研究院研究總監嚴躍進在接受極目新聞記者采訪時分析稱，事實上，在房地產市場火爆或低谷時期，都會有業主喊話“讓大家把報價提上來”。他表示，從目前來看，綠城西安全運村業主“抱團漲價”的行為并不受市場認可，亦不符合基本的價值規律，這甚至是背離市場機制的，部分業主的3年預期也是不理性的。

嚴躍進表示，從最近媒體披露的信息來看，業主“抱團漲價”行為多發生在省會城市或樓市強勁的其他城市，這反映出二手房業主、購房者對當前樓市以穩為主仍認識不清，特別是業主對房價暴漲依然存在僥幸心理。他提醒，前兩年開發商拿地少，導致當前新房供應偏少，市場供應偏向二手房比較明顯，而綠城西安全運村擁有好的學區，二手房價格更容易漲起來，后續加強監管和引導，尤為必要。

綠城西安全運村夜間景象

據媒體報道，從西安二手房市場來看，年后市場成交量有所上升。根據西安市住建局公布的數據顯示，2023年1至2月，西安二手商品住宅成交量為8161套，同比上漲136.05%，已連續5個月上漲，樓市回暖態勢明顯。

“對西安樓市來說，雖然市場的修復及回升至正常狀態尚需一定的時間，但從年后市場表現來看，購房信心正在逐漸回歸。此前觀望的購房者會加速入場，從而帶來市場熱度的升溫。”58安居客研究院西安分析師希曦此前對媒體表示。

嚴躍進認為，當前房地產市場總體朝著復蘇態勢前行，促進市場交易回暖是主要工作，而在這一過程中，依然要防范各類操控價格的做法，尤其從二手房交易情況看，往往是剛需或首套購房者在接手。“從這個角度來說，更要確保二手房的價格穩定。”嚴躍進說道。

同時，分析師希曦強調稱，購房者不必恐慌，在“房住不炒”的基調下，即便市場快速回暖，房價也并不會出現暴漲，仍是以穩為主。

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