受不限價地塊密集入市的帶動，北京豪宅市場出現(xiàn)觸底反彈的跡象。

8月14日，北京兩個10萬+項(xiàng)目集中開盤，中海甲三號院和北京金茂府二期分別創(chuàng)造了首日成交20億+的成績，其中中海甲三號院的無樣板間開盤尤為引人注意，這也是北京首個無樣板間開盤的豪宅項(xiàng)目，加之此前分鐘寺超級大盤拿地次日即招聘，頤和金茂府、融創(chuàng)香山壹號院兩大豪宅也都在拿地不久后即亮相，北京豪宅市場的風(fēng)向開始有所轉(zhuǎn)變。在供應(yīng)井噴的預(yù)期下，北京豪宅市場已進(jìn)入到“高周轉(zhuǎn)”通道。

沒有樣板間的開盤

作為豪宅產(chǎn)品，中海甲三號院開盤首日接近70%的去化率并不算低，但尤為引人注意的是其沒有樣板間的開盤方式，這在北京豪宅項(xiàng)目中尚屬首例。

一位長期關(guān)注豪宅產(chǎn)品的業(yè)內(nèi)人士告訴北京商報記者，按照傳統(tǒng)的豪宅銷售邏輯，高端產(chǎn)品銷售更注重客戶體驗(yàn)感，因此豪宅在售賣時一般會以現(xiàn)房入市或者在有像樣的示范區(qū)、樣板間之后再考慮入市，這樣才能通過實(shí)物來傳遞開發(fā)商的產(chǎn)品理念，讓客戶也能有更深入的了解，畢竟都是上千萬元的消費(fèi)。“豪宅項(xiàng)目不同于普通住宅，產(chǎn)品打造以高溢價為目的，只有給到客戶更廣闊的想象空間，才能達(dá)到高溢價的目的。”上述業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步表示。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅同樣表示，對于10萬+的豪宅產(chǎn)品來說，沒有樣板間的開盤并不多見。對于潛在客戶群體來說，沒有一個好的樣板間或者示范區(qū)，他們并不能直觀感受到項(xiàng)目最終落地所呈現(xiàn)的效果，開發(fā)商的產(chǎn)品理念也無法傳遞到位，這對于項(xiàng)目銷售是減分項(xiàng)。特別是最近幾年，無論是普通商品房還是豪宅項(xiàng)目都頻頻曝出一些質(zhì)量問題，僅靠幾張效果圖就去吸引千萬元級的購房者還略顯牽強(qiáng)。“但從首日的銷售成績來看，中海的品牌效應(yīng)以及重倉北京的動作，還是贏得了購房者的青睞。”

對于中海此次無樣板間開盤的動作，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則表示，雖然豪宅產(chǎn)品偏向于“慢工出細(xì)活”，但按照中海甲三號院項(xiàng)目的拿地時間來算，當(dāng)前入市也不算急迫。沒有樣板間可能是出于其他原因，從豪宅產(chǎn)品營銷節(jié)奏上來講確實(shí)有些超前，但從最終銷售的成績看，此次中海甲三號院入市的動作并非臨時起意。

包括郭毅、張大偉等在內(nèi)的行業(yè)人士判斷，受外部市場環(huán)境影響，此次中海的入市動作或是想通過壓縮營銷節(jié)點(diǎn)來達(dá)到提速的目的，才選擇沒有樣板間開盤的方式;另一方面，中海應(yīng)該是從前期拿地的節(jié)奏判斷，未來競品供應(yīng)量會陡增，這樣在鎖定意向人群方面能快人一步。

值得一提的是，在今年北京已出讓宅地中，中海亦是拿地的“積極分子”，其獨(dú)立競得三宗不限價地塊，與首開聯(lián)合競得一宗不限價地塊，合計花費(fèi)近200億元。其中，房山區(qū)軌道交通房山線稻田站不限價地塊溢價率高達(dá)41.34%，而亦莊河西區(qū)不限價地塊刷新了今年北京的總價紀(jì)錄。

不限價的春風(fēng)

“目前北京限競房供應(yīng)可以說處于飽和狀態(tài)，再加上今年的特殊情況，不限價產(chǎn)品的增多也是順應(yīng)市場變化而出現(xiàn)的。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，在消費(fèi)者層面，高凈值人群出于對產(chǎn)品品質(zhì)的急迫情緒，和部分海外人才回流，為豪宅入市提供了需求端的基礎(chǔ);產(chǎn)品層面，持續(xù)三年“以限競房為主”的土地供應(yīng)策略讓市場呈現(xiàn)“剛需盤紅海、高品質(zhì)高端改善盤難求”的局面。

據(jù)統(tǒng)計，過去三年北京一共有212宗地塊供應(yīng)(包括部分流標(biāo))，其中限競房供應(yīng)了113宗，合計住宅部分面積是1008萬平方米，共有產(chǎn)權(quán)52宗地塊，不限價的商品房地塊只有21宗。

大量限競房入市，對緩解北京住房供需起到了較為關(guān)鍵的作用，但同時也因?yàn)橥|(zhì)化嚴(yán)重帶來了去化難題。

除上述因素外，北京供地節(jié)奏已發(fā)生明顯轉(zhuǎn)變，不限價地塊漸成供應(yīng)主力。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，以成交為界限，2020年北京一共成交了商品房住宅地塊34宗，其中有28宗不限價，而未來掛牌的7宗地塊也全部為不限價。

以中海甲三號院所處地塊為例，這是去年7月由中海以79.4億元競得，溢價率 18.79%，折合樓面價約6.6萬元/平方米。“四環(huán)”“不限價”等詞匯讓該地塊頗受矚目。

“選豪宅從來都不是一個區(qū)域的比較，而是整個北京范圍內(nèi)的競爭。”郭毅直言，從西局到樊家村，再到造甲村，豐臺是近幾年新興的豪宅片區(qū)，但與真正的大熱高端項(xiàng)目聚集區(qū)相比還需要培養(yǎng)消費(fèi)者認(rèn)知。

北京商報記者了解到，頤和金茂府和融創(chuàng)香山壹號院都是今年初所競得的地塊，而且在地塊收入囊中不久后便公布了案名，按照目前透露的消息，兩個項(xiàng)目大概率都會在8月底入市，從這一點(diǎn)上看，無論是中海的無樣板間開盤，還是北京金茂府的二期，都提前與其拉開了時間差。

豪宅“高周轉(zhuǎn)”的考驗(yàn)

無論是被動接受還是主動爭取，北京豪宅市場似乎進(jìn)入到“高周轉(zhuǎn)”通道。

“北京樓市即將進(jìn)入全面不限價時代，雖然不排除未來還有零星限價地塊出讓的可能性，但總體來看，2020年北京住宅土地的不限價已經(jīng)全面開啟。”張大偉稱，從趨勢上看，2020年10月開始，北京入市的項(xiàng)目中80%將變成不限價，其中10萬+項(xiàng)目有望超過10個。

張大偉進(jìn)一步表示，去年北京豪宅項(xiàng)目成交600多套，但去年并沒有相關(guān)產(chǎn)品供應(yīng)，因此今年的成交量預(yù)計會達(dá)到上千套。如果下半年豪宅項(xiàng)目供應(yīng)井噴，那么必然會帶來互相“打架”的情況，這就考驗(yàn)開發(fā)商如何加快去化節(jié)奏。

嚴(yán)躍進(jìn)同樣表示，上半年整個樓市處于“靜默”狀態(tài)，因此大多數(shù)開發(fā)商都將面臨全年銷售業(yè)績無法達(dá)標(biāo)的困擾，當(dāng)前時間段是房企最后的沖刺期，豪宅產(chǎn)品也將尋求“高周轉(zhuǎn)”的突破，但是否能達(dá)到“高周轉(zhuǎn)”的預(yù)期仍需時間來檢驗(yàn)。

在供應(yīng)井噴的預(yù)期下，豪宅客戶儼然成為最大的稀缺資源，尤其是在市場低迷的狀態(tài)下，這一小眾群體也會變得更加謹(jǐn)慎。嚴(yán)躍進(jìn)提醒稱，選豪宅看的不僅僅是地段，品質(zhì)所帶來的附加值更為重要，如果因?yàn)?ldquo;高周轉(zhuǎn)”而丟失了這一重要元素，那么讓利銷售也不能換來這一小眾群體的青睞。

北京商報記者注意到，在此之前部分豪宅項(xiàng)目已有交房時縮水“減配”的先例，由此也引發(fā)各種維權(quán)事件，這種“擠”出利潤空間的做法并不可取，當(dāng)然如果因“高周轉(zhuǎn)”而忽視產(chǎn)品的質(zhì)量，同樣無法被市場所接受。

對于下半年北京豪宅市場的購買潛力，上述業(yè)內(nèi)人士一致判斷，最主要還是在于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，開發(fā)商要順應(yīng)樓市變化，以把握最佳入市時機(jī)。

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