在4月住戶住房貸款出現罕見負增長后，央行、銀保監會聯手周末放大招，為樓市帶來重大利好。

15日，中國人民銀行、中國銀保監會發布《關于調整差別化住房信貸政策有關問題的通知》。從內容來看，主要涉及三方面重點：一、首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點;二、二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行;三、各省級市場利率定價自律機制自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

在全國政策下限調整后，各地政策是否同步調整?對居民家庭影響有多大?降低利率會不會刺激房價進一步上漲?

定向降息!購買首套房能省多少錢?

此次《通知》落地后，對貸款購房的居民家庭影響有多大?據業內人士分析，該政策只涉及首套房，重點對首套房貸款利率進行調整。

“目前房貸利率由5年期以上LPR加(減)成產生。而據中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，當前5年期以上LPR為4.6%。這意味著，首套房貸利率下限已經下調至4.4%。”中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華解釋稱。

基于此，若居民家庭申請貸款購買首套普通自住房時，均按照調整前后房貸利率下限計算(即由4.6%降為4.4%)，以貸款金額100萬元、期限30年、等額本息還款估算，平均每月可減少月供支出約120元，未來30年內共減少利息4萬余元。若按央行5月6日公開的3月份新發放個人住房貸款利率5.42%，降低20個基點到5.22%后，以貸款金額500萬元、期限30年、等額本息還款估算，則可更為顯著感受到每個月可以少還600元，30年共減少利息22萬元。可以說，央行實際上是給還沒買房的朋友們“定向降息”。

中原地產首席分析師張大偉介紹，之前的政策是首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點，這拉大了首套房與二套房貸款利差，在刺激首套房需求釋放的同時，有利于避免加大投資投機性需求。

刺激房地產市場需求的意圖明顯

中泰證券研究所政策組負責人、首席分析師楊暢表示，降低住房貸款利率反映了刺激房地產市場需求的意圖。4月29日中央政治局會議提出，“疫情要防住、經濟要穩住、發展要安全”，尤其是提出要“促進房地產市場平穩健康發展”，現階段房地產市場需求相對偏弱，通過降低住房貸款利率，有利于降低住房購置成本，有利于刺激需求邊際改善。

進入5月份，多家上市房企相繼公布2022年1-4月份的銷售業績。據不完全統計，截至5月13日，已公布銷售業績的頭部房企，銷售額幾乎全部呈現負增長，其中，至少有18家房企4月份的銷售額出現腰斬，同比下降超過50%。

據中原地產研究院統計，5 月前 9 天，已有 18 個城市發布了超過 20 條相關 “穩樓市” 政策。其中，無錫、連云港、岳陽、嘉興等多地的房地產相關新政在“五一”假期期間發布。4 月份，樓市紓困政策加力，39 省市出臺 45 次相關放松政策。

業內人士認為，降低住房貸款利率有利于消除利率剪刀差。自2021年1月以來，首套房與二套房貸款市場平均利率持續回升，近期盡管回落，但仍然高于2021年水平。需要注意的是，個人住房貸款利率仍然明顯高于一般貸款加權平均利率水平，而個人住房貸款相較于一般企業貸款，資產質量更好、還款風險更低，但承受了較高的風險溢價。因此，現階段降低住房貸款利率，有利于改變不同質量資產利率的剪刀差。

“本次下調主要是強調首套房，實際上也是希望剛需購房成本進一步降低，是非常好的支持剛需購房的政策。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，這將引導銀行后續更好制定貸款政策，尤其是推介一些低成本貸款的利率。

“因城施策”釋放精準調控信號

《通知》要求，在全國統一的貸款利率下限基礎上，人民銀行、銀保監會各派出機構按照“因城施策”的原則，指導各省級市場利率定價自律機制，根據轄區內各城市房地產市場形勢變化及城市政府調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業性個人住房貸款利率加點下限。

“因城施策”再次被劃了重點，并非要求全部城市首套房利率均執行4.4%標準。這意味著新政并不是簡單地直接降息，而是給地方執行空間，需要等待各地落地細則來執行。從之前最低4.6%的利率看，也很少有城市能執行這個標準。部分省級市場利率定價自律機制也配合地方政府調控要求，根據城市實際情況，在全國政策范圍內下調了本城市首付比例下限和利率下限，這是城市政府、銀行根據市場形勢和自身經營策略，作出的差別化、市場化調整，適應了房地產市場區域差異的特征。

楊暢認為，對于部分人口流入數量較大、住房具有剛性需求的城市，“因城施策”可以使其結合自身情況采取不同的加點方式，有利于對需求釋放進行精準調控，防止產生房價快速上行的壓力。“一些市場交易行情疲軟的城市，將基于差別化的信貸政策工具，積極開展更寬松的房貸政策。”嚴躍進指出。

實際上，我國房地產市場區域特征明顯，個人住房貸款利率和首付比例的確定遵循“因城施策”原則，采用了全國、城市、銀行三層的定價機制。浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員盤和林認為，采取“因城施策”的做法，是讓各地視房地產的情況來制定下限，比如一線城市可能不會改變利率下限，而小城市可能下調按揭利率下限，以此打開銀行對房地產按揭的利率下降空間，以低利率促進首套房剛需用戶購買，促進房地產去庫存。

房貸利率仍有進一步下調空間

毋庸置疑，受疫情沖擊，在房貸利率與信用貸利率倒掛的背景下，降低房貸利率、支持剛需和改善已是大勢所趨。

“現階段降低住房貸款利率，有利于改變不同質量資產利率的剪刀差。”楊暢表示。

“此前蘇州、廣州等城市部分銀行已經下調優質客戶的房貸利率至最低基準線4.6%，對市場情緒產生了一定積極帶動。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，預計未來更多城市下調房貸利率至最低要求，促進住房需求釋放，熱點城市市場有望逐漸企穩回溫。

“考慮到無抵押信用貸利率已經普遍在4%以下，預計房貸利率還有進一步下調空間。基于改善目的的二套房貸利率也有望下調。”鄒琳華表示，由于我國房貸利率近幾年一直未下調，即便外部存在加息的國際金融環境，下調房貸利率的空間也仍然存在。

中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾在2022年第一季度金融統計數據新聞發布會上表示，3月份以來，由于市場需求減弱，全國已經有100多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況，自主下調了房貸利率，平均幅度在20個到60個基點不等。

會否刺激房價進一步上漲?

房貸利率松綁后，市場也在關注這一政策信號是否會刺激房價進一步上漲?

15日，在2022年第三屆清華五道口首席經濟學家論壇上，中國社科院世界經濟與政治研究所副所長張斌就表示，房地產市場已出現了非常嚴重的分化，如果拉長一點時間看，過去大部分時間房地產市場是易熱難冷，但是未來相當長時間可能就是易冷難熱，不能因控制幾個大城市的房價問題，綁架了全國的房地產市場和宏觀經濟。對個別城市的房價更應該“因城施策”而不應該是綁架貨幣政策。

“就貨幣政策而言，降低房貸利率，推動房貸利率的市場化競爭，把利率真正給降下去，把大家買房的成本給降下去，對提升住房銷售、改善房企現金流還是有幫助的，而且這方面我們也有政策空間。”張斌強調。

對于此次調整差別化住房信貸政策，植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為，在相關政策影響逐步到位后，房價有可能會企穩，但也并不存在出現大幅度反彈的可能性。很多地區對于投資性的需求管理還處于收緊狀態，“房住不炒”政策還會繼續。

4月29日，中央政治局會議就房地產市場表態，增加了“支持各地從當地實際出發完善房地產政策、支持剛性和改善性住房需求”和“優化商品房預售資金監管”的措辭，此后，央行、銀保監會等監管部門也相繼表態，對住房金融政策進行“松綁”。

“調整首套房貸利率下限有助于提振住房需求，更好地滿足居民住房剛性需求。”連平認為，無論是對于宏觀經濟穩增長還是穩就業，房地產行業的穩定對全局而言是非常重要的。穩住房地產投資有利于宏觀經濟實現穩增長目標。他認為，下一個階段，住房金融環境將進一步改善，包括采取下調房貸利率、放寬地方公積金貸款制度、有條件的城市將逐步取消限制性購房政策，推動個人按揭貸款增速逐步企穩回升。

(江曉昕 宗禾)

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