“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的主基調(diào)下，調(diào)控成為上半年樓市的關(guān)鍵詞。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月單月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)達(dá)46次;而2019年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251次，相比2018年上半年，同比上漲31%。

從時(shí)間維度看，4月中旬成為調(diào)控密度的關(guān)鍵轉(zhuǎn)折點(diǎn)，之前“小陽(yáng)春”曇花一現(xiàn)，之后房?jī)r(jià)預(yù)警，融資收緊;從空間維度看，地方樓市冷熱不均，調(diào)控政策亦松緊各異。從政策類型來(lái)看，調(diào)控已不只針對(duì)房?jī)r(jià)，地價(jià)、融資、限售、限購(gòu)、公積金、戶籍等政策組合拳漸成趨勢(shì)。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，和以往的單邊調(diào)控不同，今年的調(diào)控呈現(xiàn)明顯的“雙邊多點(diǎn)”效應(yīng)。旭輝集團(tuán)總裁林峰認(rèn)為，當(dāng)前，宏觀總控、分城施策、區(qū)間波動(dòng)的長(zhǎng)效機(jī)制已經(jīng)成型。

4月中是分水嶺

6月下旬，多地陸續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控政策，即便到了上半年最后一個(gè)周末，市場(chǎng)仍不平靜。6月29日，杭州市區(qū)9宗地塊掛牌，出讓條件中首次設(shè)置了毛坯房銷售均價(jià)、銷售最高單價(jià)等方面限制。

數(shù)據(jù)顯示，6月單月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)高達(dá)46次，超過了5月份的41次。前4月，樓市調(diào)控次數(shù)分別為68次、21次、15次，60次。

如果將上半年單月的調(diào)控次數(shù)用折線表示，可以明顯看出，樓市政策呈現(xiàn)在3月觸底，4月急速回升。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為：2019年上半年樓市調(diào)控，以2019年4月19日中央政治局會(huì)議為分界線，重提“房住不炒”之后，房地產(chǎn)調(diào)控政策再次出現(xiàn)全方位收緊趨勢(shì)。在此之前，乍現(xiàn)的小陽(yáng)春不僅讓房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)回暖，甚至出現(xiàn)新地王。

易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年4月，百城房?jī)r(jià)同比上漲14.5%，19城房?jī)r(jià)同比漲幅超20%，步入“房?jī)r(jià)過熱”區(qū)間。

“穩(wěn)房?jī)r(jià)”由此成為調(diào)控主旋律之一。4月份住建部向新建商品住宅、二手住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較大的6城市提出預(yù)警，5月份又直接點(diǎn)名佛山、蘇州、大連、南寧4城，隨后多地房?jī)r(jià)調(diào)控加碼。

得益于寬松周期、資金面改善以及市場(chǎng)回暖，房企拿地?zé)崆橐哺邼q。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2019年前4月，累計(jì)28家房企拿地過百億，2018年同期只有24家，2017年為18家;同時(shí)，高價(jià)地頻現(xiàn)，土地市場(chǎng)過熱，帶動(dòng)百城土地成交溢價(jià)率持續(xù)走高。Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年4月百城土地溢價(jià)率達(dá)到近一年來(lái)高點(diǎn)，為23.4%。

降溫土地市場(chǎng)，融資收緊也成為樓市調(diào)控的協(xié)奏曲。5月17日，銀保監(jiān)會(huì)要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資;隨后，監(jiān)管層將部分拿地激進(jìn)、制造地王的企業(yè)納入監(jiān)管，并暫停債券與ABS(資產(chǎn)抵押證券)發(fā)行;6月，銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清再次提醒地方房地產(chǎn)金融化問題。

空間：冷熱不均

按照旭輝集團(tuán)總裁林峰的理解，當(dāng)前的樓市調(diào)控首先基于行業(yè)變化進(jìn)行宏觀政策微調(diào)，在總體可控的情況下，讓每一個(gè)城市保持市場(chǎng)合理健康，有偏差時(shí)預(yù)警與約談，但不是開藥，由各個(gè)城市各自因城施策，不再是“一人生病，全家吃藥”。

上半年，整體趨嚴(yán)的政策并未傳導(dǎo)到所有城市，多地調(diào)控政策趨于“微松”，刺激樓市。

2月份，阜陽(yáng)市國(guó)土資源局土地出讓公告顯示新出讓土地限價(jià)條款取消;3月份，東莞出臺(tái)新規(guī)，二手房交易個(gè)人所得稅可選擇按差額20%或全額2%征收;6月份，南京放寬購(gòu)房要求，外地人在高淳區(qū)買房，只需持有南京市居住證或攜帶勞務(wù)合同與營(yíng)業(yè)執(zhí)照，此前南京規(guī)定須在最近3年內(nèi)累計(jì)繳納2年以上社保或個(gè)稅。

張波告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，針對(duì)房?jī)r(jià)有可能出現(xiàn)大跌的城市，尤其是三四五線及以下城市，各地出臺(tái)穩(wěn)房?jī)r(jià)的政策會(huì)更多，防止房?jī)r(jià)過快下跌。

不過，對(duì)于上半年熱度較高的二線城市來(lái)說(shuō)，降溫始終是主基調(diào)，而其中的關(guān)鍵變量是人才政策。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)接近百城發(fā)布了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過40%，各種關(guān)于人才落戶、住房補(bǔ)貼、人才住房?jī)?yōu)先購(gòu)買等政策，在一二線城市、三四線城市都有分布，對(duì)部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有刺激影響。

張大偉分析指出，部分二線城市房?jī)r(jià)上漲加速，最主要的一個(gè)原因就是人才政策變相放開了限購(gòu)等政策。“人才政策變相地降低了限購(gòu)門檻，將人才吸引來(lái)之后，推向本來(lái)就供需結(jié)構(gòu)緊張的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這明顯帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲預(yù)期。”

西安是一個(gè)典型例證。從2017年人才新政實(shí)施，到2019年4月底，西安共遷入落戶115.1萬(wàn)人，盡管土地供應(yīng)量相應(yīng)增加，但依然難以遏制西安的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上半年，西安房?jī)r(jià)同比增幅連續(xù)多月全國(guó)第一，其中，5月份，西安房?jī)r(jià)環(huán)比增幅2%，同比漲幅達(dá)24.4%。

6月20日，西安發(fā)布了三年以來(lái)第六次調(diào)控新政，進(jìn)一步收緊“限購(gòu)”，嚴(yán)控落戶炒房。

張波預(yù)測(cè)，一線城市在嚴(yán)格調(diào)控不放松的背景下，上半年呈現(xiàn)明顯的量升價(jià)平態(tài)勢(shì)，未來(lái)大的政策調(diào)控不會(huì)再有;上半年市場(chǎng)熱度較高的城市，尤其是二線城市未來(lái)加碼的空間更大;三四五線城市的房?jī)r(jià)雖然還在保持上升態(tài)勢(shì)，但土地市場(chǎng)以及二手交易市場(chǎng)的整體降溫已經(jīng)呈現(xiàn)。

類型：調(diào)控組合拳

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道注意到，上半年多地樓市調(diào)控涉及到住房公積金政策調(diào)整。

張大偉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，公積金政策本意是幫助中低收入職工群體購(gòu)房，獲得低利率工具。大部分城市都調(diào)整了公積金繳存基數(shù)，這有利于職工降低個(gè)稅等支出，同時(shí)也可以增加使用公積金政策的可能性;很多城市還拓展了公積金提取使用范圍，不僅僅是購(gòu)房才能使用。

張波指出，上半年的政策調(diào)控不只針對(duì)房?jī)r(jià)單一維度，包括地價(jià)、限售、限購(gòu)、公積金等多維度政策均同時(shí)出現(xiàn)，這一趨勢(shì)也將在下半年延續(xù)。

限購(gòu)方面，成都公布查處“富力中心”、“德商·御府天驕”多個(gè)違規(guī)繞開限購(gòu)項(xiàng)目，西安將臨潼區(qū)納入限購(gòu)范圍;限售方面，內(nèi)蒙古赤峰市出臺(tái)新政，要求個(gè)人購(gòu)買新建商品住宅的，取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書滿2年方可上市交易;地價(jià)方面，6月份，東莞、蘇州、杭州等多個(gè)城市均針對(duì)土地市場(chǎng)拍賣政策進(jìn)行調(diào)整。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭分析，西安、成都等多個(gè)城市同時(shí)存在限購(gòu)、限售、限價(jià)，調(diào)控嚴(yán)厲。整體來(lái)看，在政治局會(huì)議重提“房住不炒”以及住建部房?jī)r(jià)預(yù)警之后，政策在一定范圍內(nèi)出現(xiàn)了新一輪升級(jí)。

林峰認(rèn)為，房地產(chǎn)發(fā)展過程中可能會(huì)受金融政策或城市政策的影響，有一些小幅度或區(qū)域性的波動(dòng)，但行業(yè)整體已進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)、低幅、高質(zhì)量的長(zhǎng)周期，行業(yè)的集中度和產(chǎn)品美好度都將持續(xù)提升。

展望下半年，平安證券分析師楊侃指出，一方面宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力猶在，仍需要房地產(chǎn)發(fā)揮“壓艙石”和“穩(wěn)定劑”作用;另一方面，部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)快速升溫，房地產(chǎn)政策不具備全局收緊或放松的基礎(chǔ)。預(yù)計(jì)下半年政策端仍將延續(xù)一城一策、以穩(wěn)為主的主基調(diào)。

關(guān)鍵詞： 全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控