專家預(yù)計，后續(xù)有更多以保障性租賃住房、公租房等為底層資產(chǎn)的公募REITs發(fā)行上市

場內(nèi)交易公募REITs再添新選擇。8月31日，全國首批3只保障性租賃住房REITs（以下簡稱“保租房REITs”）上市。至此，全市場已上市公募REITs增至17只。

(相關(guān)資料圖)

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明對《證券日報》記者表示，保障性租賃住房和公募REITs的適配性較高，對于原始權(quán)益人而言，試點(diǎn)發(fā)行REITs能夠豐富其投資建設(shè)其他保租房項(xiàng)目的資金來源，有助于促進(jìn)當(dāng)?shù)爻鞘斜Ｗ夥康挠行顿Y，推動我國保障性住房長久發(fā)展；對投資者而言，以租賃型保障房為底層資產(chǎn)的公募REITs為其提供了一個投資方向，更高的出租率、更穩(wěn)定的租金使得保租房REITs具備一定的抗周期屬性，這對于長期配置型投資者而言是很好的選擇。

已有項(xiàng)目安排做市商提供流動性服務(wù)

此次上市的3只產(chǎn)品分別為紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT。

深創(chuàng)投有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，3只保租房REITs的上市，是深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、完善租購并舉住房制度、盤活存量資產(chǎn)，形成增量投資的重要舉措，有利于穩(wěn)投資、穩(wěn)增長、降杠桿、補(bǔ)短板；有利于吸引社會資本，形成“投資建設(shè)住房-REITs盤活資產(chǎn)-回收資金再投資”的良性發(fā)展格局。

在中金公司看來，保租房REITs的上市，不僅有效拓寬保租房的資金來源，打通保障性租賃住房開發(fā)運(yùn)營機(jī)制，同時為投資者提供了獲取穩(wěn)定收益的投資渠道。

事實(shí)上，3只保租房REITs在詢價階段已受到資金熱捧。根據(jù)相關(guān)公告披露的數(shù)據(jù)，網(wǎng)下投資者的配售比例不足1%，公眾投資者的配售比例更是不足0.7%。

對于3只產(chǎn)品在詢價階段的受歡迎程度，明明認(rèn)為，“一方面說明當(dāng)前REITs市場錢多貨少，可交易規(guī)模有限，參與發(fā)行認(rèn)購環(huán)節(jié)成為投資者獲取份額的重要途徑；另一方面，體現(xiàn)出市場對保租房REITs的支持和對相關(guān)項(xiàng)目的認(rèn)可。”

據(jù)了解，目前華夏北京保障房REIT已安排多家做市商提供流動性服務(wù)，為完善二級市場流動性機(jī)制提供助力。

就項(xiàng)目擴(kuò)募計劃，深創(chuàng)投有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，人才安居工程是深圳實(shí)施人才強(qiáng)市戰(zhàn)略的最重要抓手。目前，紅土深圳安居REIT原始權(quán)益人深圳人才安居集團(tuán)已累計籌建各類保障性住房16.1萬套。在“十四五”期間，深圳人才安居集團(tuán)計劃承擔(dān)深圳三分之一的保障性住房建設(shè)籌集任務(wù)，為紅土深圳安居REIT后續(xù)擴(kuò)募提供了豐富的資產(chǎn)來源。

在市場需求層面，租賃住房未來市場規(guī)模巨大。根據(jù)中金公司的研究，我國合理租賃住房市場規(guī)模可能達(dá)到3萬億元至4萬億元，將主要集中于大中城市。

“在‘房住不炒’指導(dǎo)方針下，考慮到我國住房銷售和租賃市場發(fā)展不平衡、一二線城市住房需求較高等因素，以保租房為代表的租賃住房市場或?qū)⒊蔀闈M足新市民住房需求的發(fā)力點(diǎn)。從保租房角度看，REITs對其融資渠道的拓寬、存量資產(chǎn)的盤活、促進(jìn)有效投資等方面作用明顯。有了3只產(chǎn)品的經(jīng)驗(yàn)積累，疊加一線城市在‘十四五’期間面臨較大保障性租賃住房供給壓力，相關(guān)企業(yè)有動力嘗試將保障性租賃住房資產(chǎn)進(jìn)行證券化。”明明預(yù)計，后續(xù)或有更多以保障性租賃住房、公租房等租賃型保障房為底層資產(chǎn)的公募REITs發(fā)行上市。

水利設(shè)施等有望成公募REITs底層資產(chǎn)

明明表示，近期，受益于發(fā)行申報的經(jīng)驗(yàn)積累以及政策層面的大力推動，我國公募REITs的審核進(jìn)程有所加速。

8月16日舉辦的國家發(fā)展改革委新聞發(fā)布會傳遞出的信息是：“目前，還有6個項(xiàng)目正在開展委托評估，近20個較成熟的項(xiàng)目正在加快推進(jìn)。此外，我們對意向項(xiàng)目加強(qiáng)輔導(dǎo)，培育潛在市場，處于輔導(dǎo)期的項(xiàng)目超過80個。”

明明預(yù)計今年REITs市場將會進(jìn)一步擴(kuò)容增類。除當(dāng)前已有的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型外，后續(xù)包括數(shù)據(jù)中心、水利設(shè)施等其他資產(chǎn)類型也有望成為公募REITs底層資產(chǎn)選擇。

就未來關(guān)于公募REITs的布局，目前在管公募REITs已有3單在手的華夏基金表示，“已做了不同類型公募REITs項(xiàng)目的儲備，未來也會積極申報新的資產(chǎn)類型，希望為投資者提供更多基礎(chǔ)設(shè)施投資工具。”

紅土深圳安居REIT是深創(chuàng)投繼紅土鹽田港REIT之后推出的第二單創(chuàng)新基礎(chǔ)設(shè)施基金。深創(chuàng)投有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司在高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲、保障性租賃住房領(lǐng)域的產(chǎn)品創(chuàng)新均已試點(diǎn)成功，目前在其他資產(chǎn)類型上也有一些項(xiàng)目正在推進(jìn)，未來將繼續(xù)在Pre-REITs及REITs領(lǐng)域積極布局，為盤活存量資產(chǎn)、形成增量投資做出積極貢獻(xiàn)。

中金基金于2021年攜手普洛斯發(fā)行了首批公募REITs之一的中金普洛斯REIT，目前基礎(chǔ)資產(chǎn)運(yùn)營穩(wěn)定，并布局分布式光伏發(fā)電，助力實(shí)現(xiàn)“雙碳”目標(biāo)。在試點(diǎn)取得階段性成功的基礎(chǔ)上，中金基金表示，將與母公司中金公司一起，持續(xù)推動REITs試點(diǎn)項(xiàng)目申報工作，項(xiàng)目基礎(chǔ)資產(chǎn)將覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、高速公路、鐵路、清潔能源等多條賽道。

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