萬達商管一波三折的上市之路終于迎來實際性進展。

近日，根據中國證監會官網消息，珠海萬達商業管理集團股份有限公司(下稱“萬達商管”)已審批材料，目前的進度跟蹤狀態顯示為“接收材料”。

本月初就有消息傳出，萬達輕資產商管公司正在完成一輪金額達200億元的Pre-IPO融資，計劃最快將在今年年底前在香港上市，此輪融資或將使其估值達300億美元。若此次的接收材料獲得受理，萬達商管此后將可在港交所遞交招股書，以珠海萬達商管為上市主體在香港上市。

債務風險的存在，成為王健林為萬達商管尋求上市的原因之一。據Wind數據顯示，2021年，萬達商管到期的公開債務為367.5億元，截至2020年末，其手持現金及現金等價物余額為406.48億元，同比減少40.48%。

2020年，萬達商管對外宣布，自2021年開始不再發展重資產，全面實施輕資產戰略。截至2020年底，在建的142個萬達廣場中，輕資產部分占比超過80%，2021年計劃簽約70座輕資產萬達廣場。今年一季度，萬達商管實現營收114.34億元、凈利潤44.5億元，同比分別增長83.5%、70%。

“萬達商業是萬達的核心企業，什么都能丟這個不能丟”。推進萬達商管上市，蟄伏的王健林能否慢慢重現萬達曾經的輝煌?知名地產分析師嚴躍進對長江商報記者表示，萬達商管上市，有助于其后續借資本市場之力而不斷發展壯大企業，同時對于萬達商管后續品牌影響力的擴大，以及在商業地產項目的開拓方面，都有積極的作用。

回A六年無果重謀港股上市

萬達商管的前身為萬達商業，曾在2014年12月在港交所上市，并以313億港元的募資成為當年港股最大IPO。2016年9月，萬達商管宣布從港交所退市，王健林對外回應稱，主要因為公司價值被嚴重低估。

從港股退市時，王健林曾對外部投資者許以回A股上市的承諾，但在截止日期臨近之時，萬達商業回A的計劃仍未落實。

今年3月24日，萬達商業宣布從排隊近六年之久的A股IPO隊伍中撤退。隨后萬達集團宣布萬達商管決定將其輕資產商業運營、科技、數據、人員等相關資源進行重組，與珠海市政府簽署協議，將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億戰投入股萬達輕資產商管公司珠海萬達商管，正式啟動上市計劃。

8月24日，據證監會官網顯示，萬達商管向中國證監會遞交申請，或將赴港上市。工商資料顯示，珠海萬達商管成立于2021年3月，法定代表人為齊界，注冊資本為72.48億元。珠海萬達商管為萬達商管集團的控股股東。

本月初就有消息傳出，萬達輕資產商管公司正在完成一輪金額達200億元的Pre-IPO融資，計劃最快將在今年年底前在香港上市，此輪融資或將使其估值達300億美元。

如果按2018年騰訊等投資人以340億元收購的14%股份計算，萬達商管估值約2429億元;今年3月初，萬達商管4200萬股被掛牌出售，轉讓底價為21.84億元。如果按照這個掛牌價計算，萬達商管的估值約2354億元。

再度登入資本市場一定程度上是為了拓寬融資渠道緩解債務壓力，挽救下滑趨勢明顯的業績。

財報數據顯示，2018年至2020年，萬達商管的營業收入分別為1065.49億元、786.56億元、391.34億元;歸屬母公司股東凈利潤分別為294.94億元、243.98億元、135.22億元，兩者均處于逐年下降趨勢。

截至2020年12月31日，大連萬達商業的貨幣資金為414.85億元，短期借款為8.03億元，一年內到期的非流動負債為480.36億元。2020年，萬達商管又發行了五期票據和四期債券，共計278億元，利率最高達到了6%。

據Wind數據顯示，2021年，萬達商管到期的公開債務為367.5億元，截至2020年三季度末，萬達商管的有息負債規模為1809.9億元。截至2020年末，萬達商管手持現金及現金等價物余額為406.48億元，同比減少40.48%。

全面轉型“輕”裝上陣

2018年，萬達商業更名為萬達商管，并全面剝離地產業務，開啟輕資產業務轉型，定位“純粹的商業管理運營企業”。與此前從港交所退出的萬達商業相比，此次擬上市的萬達商管以更“輕”的面目展示給市場。

2020年，萬達商管對外宣布，自2021年開始不再發展重資產，即不再投資持有萬達廣場物業，全面實施輕資產戰略，每年簽約“輕資產”的萬達廣場將不低于60個。

當前，萬達商業正在輕資產化。在2020年新開業的萬達廣場中，有27座為輕資產模式，占比達到60%，并于當年新簽約60個輕資產萬達廣場。截至2020年底，在建的142個萬達廣場中，輕資產部分占比超過80%，2021年計劃簽約70座輕資產萬達廣場。據了解，萬達商管計劃在2021-2022年每年開設約50家商場，其中70%以上將采用輕資產模式。

從業務模式上，降低自主開發的比重，轉為由第三方投資或合作投資為主，公司負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和公司商業信息化管理“慧云”系統，租金收益由投資方與公司按比例分成，這樣資金壓力和投資風險被轉嫁和分散。

在輕資產運營模式下，萬達商管不持有物業，全面負責已開業的368個萬達廣場、在建的155個萬達廣場以及今后發展的所有萬達廣場的運營管理。此外，萬達輕資產商管公司除了向不同的萬達廣場業主收取管理和服務費外，將著重研究萬達廣場巨額線下流量變現的盈利模式。

據萬達公布的數據顯示，2020年，全國萬達廣場出租率高達99.4%，租金收繳率達到99.9%。如果扣除減免的43.3億元租金的影響，即便是受到疫情沖擊，2020年萬達廣場租金同比2019年仍然增長8.1%，實現逆勢增長。數據顯示，2021年一季度，萬達商管實現營收114.34億元，同比增長83.5%;凈利潤44.5億元，同比增長70%。

業內認為，輕資產管理的優勢在于有穩定的收益率，輕資產模式能夠降低成本、擴大規模，更為重要的是，這種資本市場青睞的發展模式，更易獲得高估值。目前，房地產行業受宏觀調控影響，所以持有大量重資產的企業，會面臨市場極大的不確定性，此外輕資產業務復制能力強，發展速度快，一旦登陸資本市場就有很大的想象空間。

(記者 趙潔)

關鍵詞： 萬達商管 上市之路 一波三折 重回港股 估值