在提交上市申請三個多月后，越秀服務通過了港交所聆訊，在港上市在即。

5月25日，越秀服務集團通過港交所主板上市聆訊，并計劃進行IPO路演。今年2月份，越秀服務向港交所遞交了上市申請的公告，擬募集資金約2億美元-2.5億美元。

招股書顯示，截至2020年12月31日，越秀服務在管面積為3260萬平方米，在管項目數量為215個，在管面積中有96.1%的物業位于一線、新一線和二線城市。

從業績來看，越秀服務的收入由2018年的7.63億元增長至2019年的8.96億元，并進一步增至2020年的16.8億元;凈利潤由2018年的4730萬元增長至2019年的9320萬元，并進一步增至2020年的2.04億元。

公告指出，控股股東越秀地產是國內最大的TOD(即以公共交通引導城市用地開發)發展商之一，因此，越秀服務形成了TOD住宅管理和TOD站點或車輛段管理雙結合的TOD綜合物業管理模式，此模式將會成為越秀服務未來規模擴張和利潤增長的新動能。

超八成收入來自大灣區

七年前，廣州地鐵集團和越秀地產母公司越秀集團簽署企業戰略合作協議，正式建立全方位戰略合作伙伴關系。越秀服務是中國城市運營服務商，也是大灣區內提供綜合物業管理服務的主要市場參與者。

2020年，越秀服務位于大灣區的在管面積已由2019年的1640萬平方米提升至2530萬平方米，占總在管面積的77.4%，公司同期來自大灣區的收入占總收入的82.4%。

收入集中于大灣區與越秀服務的母公司依賴癥息息相關。越秀服務脫胎于越秀地產，后者一直實施著深耕大灣區的市場戰略。2020年，越秀地產在大灣區實現合同銷售金額約636.6億元，在集團合同銷售金額中的占比達到66.5%。并且，越秀地產同期在大灣區和廣州所擁有土儲分別占集團總土儲的55.1%、46.6%。

報告期內，越秀服務來自最大客戶越秀集團及其附屬公司、合營企業、聯營公司的營業收入分別為1.883億元，2.736億元與2.572億元，分別占各相關期間營業收入總額約24.7%、30.5%與32.9%。

截至2020年12月31日，越秀服務在管面積為3260萬平方米。其中，來自外部項目占總面積的14.2%，超八成來自越秀地產及其關聯方。

TOD模式將成發展新動能

從業績來看，越秀服務的收入由2018年的7.63億元增長至2019年的8.96億元，并進一步增至2020年的16.8億元;凈利潤由2018年的4730萬元增長至2019年的9320萬元，并進一步增至2020年的2.04億元。

從業務構成來看，越秀服務提供非商業物業管理及增值服務和商業物業管理及運營服務。在2020年越秀服務的總收入中，非商業物業管理及增值服務的收入占比為69.4%，商業物業管理及運營服務的收入占比為30.6%。利率自2018年的5.3%略增至2019年的6.5%，并于2020年大幅增至21.6%。

2020年11月，越秀地產斥資2.82億元并購了廣州地鐵旗下廣州地鐵環境工程有限公司及廣州地鐵物業管理有限責任公司67%股權，成為了擁有“地鐵環境工程維護+地鐵物業管理運營”的復合型物業管理公司。TOD模式的軌交物業也將成為越秀服務區別于其他物企的“新招牌”。

通過與廣州地鐵合作，越秀地產成為國內最大的TOD發展商之一。截至2020年12月31日，越秀地產擁有5個TOD住宅項目，總建筑面積近400萬平方米，2020年TOD住宅項目的合同銷售金額約為170億元。

因此，越秀服務形成了TOD住宅管理和TOD站點或車輛段管理雙結合的TOD綜合物業管理模式，此模式將會成為越秀服務未來規模擴張和利潤增長的新動能。

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