A股IPO排隊超五年上市未果，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司(以下簡稱“萬達商業(yè)”)有意轉換IPO戰(zhàn)場。3月24日，萬達商業(yè)對外發(fā)布通告，決定撤回萬達商業(yè)A股IPO申請，并進行輕資產重組，謀求境內外上市。宣布徹底輕資產化，重新錨定境內外上市，萬達商業(yè)的輕資產“新故事”會被資本市場認可嗎?

主動撤回A股IPO申請

根據(jù)企業(yè)最新發(fā)布的通告，基于對自身戰(zhàn)略的研判，萬達商業(yè)決定對本公司從事輕資產商業(yè)運營、科技、數(shù)據(jù)、人員等相關資源進行重組，以盡快實現(xiàn)境內外上市，因此決定撤回萬達商業(yè)A股IPO申請。

回顧萬達商業(yè)的上市之路，可謂“一波三折”，2005年的香港REITs(房地產投資信托基金)、2006年的香港紅籌以及此后的A股、港股IPO，萬達上市探索的身影頻頻在業(yè)內出現(xiàn)。

被外界公開討論最多的，是萬達商業(yè)沖擊A股。公開資料顯示，2007年，萬達集團董事長王健林計劃讓公司在A股上市，相關準備工作也緊鑼密鼓地展開。

根據(jù)當時的媒體報道，萬達上市的具體時間表為：2009年12月-2010年2月間完成上市輔導及輔導驗收;2010年1-3月間完成招股說明書等上市申報材料;2010年3-5月間申報上市材料，通過證監(jiān)會發(fā)行審核;2010年6月在國內A股掛牌上市。

然而，迫于樓市調控力度的升級，盡管萬達當時的上市申請已于2010年被證監(jiān)會受理，但還是不得已轉道香港資本市場。后面就有了萬達2014年12月23日登陸港交所，這也是當年港交所最大的一宗IPO案例。

不過，由于內地和香港市場的估值落差，在港上市后股價長期低迷、價值遭遇嚴重低估，這讓萬達商管及投資者感到沮喪。公開資料顯示，萬達商業(yè)在登錄港交所的當天就遭遇破發(fā)，而在萬達商業(yè)在港上市的600多天中，萬達商業(yè)的股價有半數(shù)時間低于發(fā)行價。

估值不達預期之下，萬達商業(yè)又開始謀求A股上市。2016年3月，在登陸港股600多天后，萬達商業(yè)在正式從港交所退市，同時再次推動萬達商業(yè)國內A股上市。而從港交所退市、再次推動A股上市，萬達商業(yè)的內地IPO歷程卻并不順利。

公開資料顯示，從2015年11月進行A股IPO預先披露之后，萬達商業(yè)雖然到2017年5月12日已經實現(xiàn)了企業(yè)IPO排位的快速攀升，處于滬市主板IPO候審名單中第61位，狀態(tài)也已更新為“已反饋”，但是此后再也沒有“更進一步”。

“國內房地產市場正在經歷嚴厲調控，含有房地產業(yè)務的企業(yè)登陸A股較為困難。”就萬達商業(yè)A股上市艱難，中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水如是分析道。據(jù)悉，2015年萬達商業(yè)擬上市的資產以商場(包含商場管理運營)、酒店(包含酒店管理運營)和文旅項目三類為主，房地產屬性濃厚。

而當下，萬達商業(yè)最新通告的發(fā)布，意味著該公司超過五年之久的A股IPO排隊之旅以主動撤回而告一段落。而“盡快實現(xiàn)境內外上市”的表態(tài)，則表明了萬達商業(yè)又一段資本市場新征程即將開始。

“從重變輕”的選擇

此次萬達商業(yè)主動撤回A股IPO申請，顯然是不愿意繼續(xù)被動等待，而是選擇主動求變。值得一提的是，在企業(yè)的最新表態(tài)中，萬達商業(yè)方面表示，此次要“徹底輕資產化”。

事實上，從2015年9月萬達商業(yè)啟動內地IPO程序，再到現(xiàn)如今宣布“徹底輕資產化”，其中可見萬達商業(yè)“從重變輕”的選擇越發(fā)堅定。

據(jù)了解，自2015年內地IPO受制于房地產調控政策，萬達商業(yè)便開始主動求變，全面轉型輕資產，進一步優(yōu)化上市資產屬性。經過調整，萬達商業(yè)上市主體從三變一，變?yōu)橐匀f達廣場為主的商業(yè)部分。

彼時，變更的公司名字也顯露萬達商業(yè)“從重變輕”的決心：2018年3月1日，大連萬達商業(yè)地產股份有限公司更名為“大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司”。從“商業(yè)地產”到“商業(yè)管理”，萬達商業(yè)宣布不再進行房地產開發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運營企業(yè)。

談及萬達商業(yè)輕資產上市背后的考量，劉水分析稱，一是基于房地產市場發(fā)展趨勢的考慮，二是基于資本市場的考慮。

“在不同的房地產市場發(fā)展階段，房地產業(yè)務模式發(fā)展速度有明顯差異。在增量階段，重資產模式發(fā)展較快;在存量階段，輕資產模式發(fā)展則較快。今后，我國房地產市場增量發(fā)展空間有限，將進入存量階段，重資產模式發(fā)展放緩，輕資產模式將迎來快速發(fā)展機遇。”劉水分析指出，萬達商業(yè)堅定輕資產上市，很大程度上是基于上述因素考量。

同策研究院資深分析師肖云祥則在接受北京商報記者采訪時表示，萬達撤回IPO申請，重組再上市，從資產上來看，主要落腳在輕資產業(yè)務上，這個對于資本市場而言更容易“講故事”，審查力度也相對寬松。

進行輕資產重組之后的萬達商業(yè)，或許會更受資本市場青睞，這也是外界認為萬達商業(yè)徹底輕資產化的一大驅動力。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2019年，在港上市的內資物管企業(yè)平均市盈率是49倍;2020年，平均市盈率是35倍，均遠超地產類企業(yè)，甚至有10倍之差。

北京商報記者向萬達方面求證“是否已有計劃在港上市”以及“內部是否已確定上市時間表”等問題，截至發(fā)稿，未獲企業(yè)回復。

港股或成最終上市地

結合企業(yè)退市公告及相關表態(tài)來看，在主動撤回A股IPO申請后，港股或成萬達商業(yè)的最終上市地。

“當時的退市公告顯示，萬達商業(yè)表示長期看好香港證券市場良好的治理、透明的規(guī)則及高度的國際化水平，未來亦不排除旗下新興產業(yè)公司繼續(xù)到香港上市。”多位業(yè)內人士認為，輕資產后的萬達商業(yè)無疑是奔著香港市場去的。

不過，國際地產資管公司協(xié)縱策略管理集團聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖指出，“全面輕資產化”的企業(yè)，在遭遇行業(yè)競爭越發(fā)激烈、商業(yè)地產持續(xù)蕭條的大環(huán)境之下，所面臨的發(fā)展壓力較大。后續(xù)能否順利實現(xiàn)上市，除了港交所審核的嚴苛度，很大程度上取決于其他的股東給予多少支持、注入多少其他的資產，單靠企業(yè)一己之力可能會有所困難。

對于輕資產上市的萬達商業(yè)，黃立沖還表示，不排除萬達商業(yè)會重新遭遇此前的估值落差。

公開資料顯示，在近年來相繼轉讓海內外地產項目獲得可觀現(xiàn)金流之外，萬達商業(yè)也得到了一些投資人的助力。2017年，王健林為萬達商管引進了340億元戰(zhàn)略投資，投資方為QQ音樂、蘇寧、京東、融創(chuàng)。2018年1月，騰訊作為主發(fā)起方聯(lián)合蘇寧、京東、融創(chuàng)入股萬達商業(yè)，4家企業(yè)計劃投資約340億元，收購萬達商業(yè)香港H股退市時引入的投資人持有的約14%股份。而到了2019年2月，萬達百貨下屬全部37家百貨門店也被蘇寧成功接盤。

“可以肯定的是，若要上市，且獲得資本市場青睞，萬達商業(yè)還是要努力在業(yè)績上獲得突破。”肖云祥補充說道。

也有一些業(yè)內人士對萬達在港上市持看好意見。劉水在對萬達商業(yè)港股上市持樂觀態(tài)度之外，還點出了上市成功對萬達商業(yè)的幾大影響。

劉水認為，第一，萬達商業(yè)若成功在港股上市，標志著萬達輕資產轉型的成功。在他看來，這在萬達發(fā)展上應該是里程碑意義的事件。據(jù)悉，2020年，萬達商管集團對外宣布，從2021年開始，萬達商管不再發(fā)展“重資產”，全面實施“輕資產”戰(zhàn)略。

劉水接者表示，第二個方面，則意味著萬達商業(yè)將進入快速發(fā)展期。“以后我國房地產市場是輕資產模式發(fā)展的機遇期，萬達商業(yè)成功上市，代表著資本市場及行業(yè)對萬達輕資產模式的認可，萬達將完成商業(yè)模式蛻變，進入新的快速發(fā)展期。”

關鍵詞： A股IPO 萬達商業(yè) 從重變輕