從上市公司紅星美凱龍剝離出來的愛琴海集團或許也將赴港上市。3月11日，有消息公開顯示，紅星美凱龍旗下商管板塊上海愛琴海商業集團股份有限公司正籌備赴港上市，愛琴海集團告訴北京商報記者，目前尚未有明確詳細的上市計劃，但也表示可能會考慮。實際上，進入今年以來，愛琴海已高調簽約了近10個項目，跑馬圈地之意逐漸浮出水面。而近來中小物業企業的上市潮無疑吸引了擴張期的愛琴海。

態度不明

愛琴海要上市這一消息屢屢傳出，是真是假暫且難辨。根據IPO早知道消息顯示，愛琴海商業集團股份有限公司近期正籌備赴港上市，紅星美凱龍目前對愛琴海集團估值預期在120億-150億元左右。

對于此消息，愛琴海集團高層負責人向北京商報記者表示，目前愛琴海集團尚未有明確詳細的上市計劃。但該負責人也并未否認上市傳聞，“愛琴海會根據目前市場的狀況對未來做判斷，任何可能發展的方向集團都會考慮”。該負責人表示。

有業內人士分析指出，愛琴海集團如脫離紅星美凱龍之后單獨上市，會更加專注于自身所在的商業領域。此外，拆分后也能更靈活地進行融資，在渠道擴充、建立品牌上有更加廣闊的空間。上述優勢是子公司不脫離于母公司，單純以子品牌運作所無法獲得的。

雖然愛琴海集團上市未有定論，但其對于紅星美凱龍的拉動作用已經顯而易見。據紅星美凱龍控股集團公開資料顯示，2019年至2020年上半年，愛琴海集團營收分別為16.05億元和4.61億元，毛利率對應為63.25%和51.85%。紅星美凱龍控股集團表示，由于“愛琴海”品牌尚在起步階段，收入占比相對較小，但未來其商管業務會是紅星美凱龍控股集團一個重要的盈利增長點。

據悉，愛琴海集團的前身是紅星商業，屬于紅星美凱龍集團旗下進行城市綜合體及商業購物中心籌建、招商、運營的管理平臺。紅星商業成立于2013年，于2018年正式更名“愛琴海集團”，當時愛琴海相關負責人將此舉解釋為愛琴海購物中心品牌升級的動作。

跑馬圈地

背靠紅星美凱龍，愛琴海集團依托輕資產模式在全國范圍進行迅速擴張。北京商報記者獲悉，在2021年開年第一個月，愛琴海集團與各類資產管理項目密集簽約，在上海、西安、大連、臨邑、輝南等近10個項目都簽署了合作協議。此次全新簽約的近10個項目中，除大連兩個項目外，其余均為愛琴海購物公園及愛琴海城市廣場項目，而大連兩個項目則為該集團全新產品“晶海廣場”。此舉也是愛琴海集團繼去年發布全新產品線后，落地以資產運營為核心的差異化、定制化的產品矩陣體系的體現。

在此之前，愛琴海集團還在擴大川渝地區的布局。2020年底，愛琴海集團分別在瀘州市高新區、重慶市璧山區、重慶忠縣進行簽約。其中，瀘州市將落地愛琴海購物公園項目，將成為所在區域內首個集購物、休閑、娛樂為一體的商業中心;璧山區落地的為TOD大型城市綜合體項目，該項目主要包括城市綜合體及智慧社區。

實際上，自2012年愛琴海集團就開始發力輕資產運營，以加快在全國范圍的布局。據了解，愛琴海集團利用介入式管理、大營運體系，幫助合作伙伴實現資產運營、資產盤活、資產升值。愛琴海集團的核心業務是資產管理，自身定位也是一家資產運營管理公司，商業管理總面積近1900萬平方米。

北京商報記者從愛琴海集團官方網站上看到，目前愛琴海集團業務覆蓋全國，正在運營購物中心項目有26個，加上尚未開業的項目也達到了100個，覆蓋城市100余個，包括北京、上海、天津、重慶、常州、成都、蘇州等地。

追趕資本紅利

“輕重資產分離對于商企發展來講是一種趨勢。”對商業地產方面頗有研究的業內專家表示，商企單獨上市是因為最開始商業綜合體開發運營一體，都是由一家公司完成，隨著專業化的分工趨勢越來越明顯，拆分業務能夠對物業資產的價值提升本身產生積極作用。此外拆分后資產管理也能在資本市場上更具有價值，該方式推動了所謂的輕重資產剝離，這種模式在香港資本市場被十分看好。

愛琴海集團在近些年的發展十分迅速，上市看似也是必經之路，但是商業咨詢公司易居·克而瑞咨詢總監馬力指出，“上市并非萬能藥，上市之后能否持續保持業績增長才是關鍵”。

馬力表示，近期不少中小物業企業也成功上市，但是“上市即破發”也頻頻出現，進入資本市場的企業應當注意。不過，對于地產母集團開發實力強勁，能持續為物業或者商管企業輸送項目的公司來講，目前是上市的最好時機。如果企業不具備上述特點，盲目上市恐怕很難獲得資本的青睞。

商管和商企頻繁謀求上市核心是希望能搭上“物業”這趟車。馬力指出，物業服務行業目前受資本熱捧，行業平均市盈率在40%以上。“這么高的估值，商企和商管多多少少都會涉及到一些物業服務業務，或者有自己的物業服務公司，搭上這趟快車也就不奇怪了。”馬力表示。

對于類似愛琴海集團加速擴展，最終選擇上市這條道路，上述專家共同認為，上市對于一些優秀的商業管理公司和資產管理公司來說，可以放大它的業務規模，是追求更好的市場表現的一個有效途徑。因為融資通道一旦打開，它會通過各種各樣的合作方式、并購方式，讓自己的商業管理公司在資本市場上有更好的估值表現。

此外，物業行業對非住宅服務業態的未來更加看好。馬力指出，商企和商管公司的服務項目以商業和寫字樓為主，正好匹配資本市場的需要。“眾多企業緊迫運作上市，主要還是因為不清楚物業的這波上市紅利能維持到什么時候。畢竟，當市場冷靜下來，估值將隨之回歸理性。”

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