元旦過后，北京土拍市場即將再次開閘。北京商報記者梳理發現，受4宗宅地延期出讓影響，2021年首月，北京待出讓住宅用地共計8宗，相較于去年同期要多2宗，合計出讓起始價約270億元。延續2020年宅地出讓節奏，在8宗待出讓宅地中，僅有通州F1住宅混合公建用地的住宅部分為限競房地塊，其余7宗均為不限價宅地。根據出讓計劃，最早入市的房山拱辰不限價地塊入市時間為1月13日，而最受關注的，莫過于剛剛在元旦前調整過宗地規劃、首次嘗試“共有產權”商品房的海淀樹村不限價地塊。

不限價占絕對主流

從用地規劃來看，8宗待出讓地塊中，包括海淀樹村、石景山北辛安等在內的5宗宅地更為“純粹”，而房山拱辰街道、北京城市副中心以及順義新城3宗宅地則需要配建幼兒園、商業等等。例如，順義新城地塊除住宅外，還包含商業用地、綜合性商業金融服務業用地、托幼用地。

而住宅屬性方面，延續2020年宅地出讓節奏，在8宗待出讓宅地中，僅有通州F1住宅混合公建用地的住宅部分為限競房地塊，其余7宗均為不限價宅地。北京商報記者注意到，2020年全年，通州共計出讓3宗宅地，且均為“不限價”。其中，通州臺湖不限價宅地創造了去年最高溢價率，且讓久違的“競自持”再次回歸。

此次待出讓的北京城市副中心0302街區FZX-0302-6004地塊，在地理位置上要優于去年出讓的3宗宅地，緊鄰地鐵、醫院，周邊配套相對齊全。

根據出讓文件，該地塊建設用地面積約4.45萬平方米，規劃建筑面積約9.59萬平方米，土地用途為F1住宅混合公建用地、A334托幼用地，位于通州梨園鎮，起始價17.9億元。按照要求，宗地中商品住房銷售均價不超過61000元/平方米，且最高銷售單價不得超過67000元/平方米。

多位在京房企負責人也直言，通州地塊的限價“屬于情理之中”。“從副中心建設的角度看，這個區域在供地方面的政策會持續看緊一些。”

除此之外，去年的供地“大戶”，順義、大興也于今年1月帶來3宗不限價宅地。北京商報記者注意到，包括上述3宗地塊在內，順義、大興也以“不限價”供應為主，除去年出讓的2宗西紅門限競房地塊外，其他均為“不限價”。不過，順義去年出讓的地塊整體表現不佳，5宗地塊有3宗以底價成交，最高溢價率僅為17.28%。

根據北京商報記者統計，2020年全年，北京共成交住宅用地48宗，其中限競房地塊有8宗，共有產權房有4宗(其中一宗含部分純商品房)，不限價純商品房地塊36宗，從占比上來看，北京2020年不限價地塊供應達到了75%。

合碩機構首席分析師郭毅告訴北京商報記者，限競房的主要作用是為了保持北京房價的穩定，目前來看這一目標已經很好地得到實現。就2021年北京土拍市場而言，限競房地塊已經出現了退出的契機，只要未來北京房價仍保持穩定局面，限競房地塊供應就不會太多，新的一年仍將延續“不限價”的供應節奏。

“三競”嘗試在路上

土地供應決定未來的市場格局，為滿足住房需求，在延續“不限價”的同時，北京也開始了各種新的嘗試。

針對限競房地塊，2020年北京的2宗限競房地塊，出讓文件對“70/90”政策的描述，出現了由“套型建筑面積”變成了“套內建筑面積”的轉變，在穩定房價的同時，也提供了梯次產品。而針對“不限價”地塊，北京也將在2021年首次嘗試推出一種新型的“共有產權”商品房。

2020年的最后一天，北京市規劃和自然資源委發布了《關于北京市海淀區海淀鎮樹村棚戶區改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設用地使用權出讓補充公告》，調整了海淀樹村等3宗待出讓地塊的競買規則，試點施行“競地價、競政府持有商品住宅產權份額、競高標準商品住宅建設方案”的掛牌方式。

根據公告內容，上述3宗待出讓宅地將設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報政府持有商品住宅產權份額程序。同時，宗地設定有政府持有商品住宅產權份額預設份額，當現場競報政府持有商品住宅產權份額達到設定的預設份額時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

考慮高品質地塊價值

“從出讓條件來看，2宗樹村地塊出讓起始價都超過了50億元，‘三競’的方式又是首次嘗試，這對于房企的要求會更高，資金實力、協調能力、產品能力等缺一不可。”知情人士透露，目前已經有多家央企對上述2宗地塊表示出興趣，極有可能參戰。

地產分析師嚴躍進表示，這是北京土拍市場首次采用“三競”的方式進行供地，主要適用目標為高品質地塊，避免因地價過高而帶來房價的波動。整體來看，這也是北京貫徹“房住不炒”的舉措，在提供多類型產品的同時，也抑制投資行為的出現。

包括郭毅在內的業內專家解讀，政府持有商品住宅產權份額也可以理解為一種新型的“共有產權”商品房，此類房源屬于政府與購房人按份共有產權的商品住房。對于購房者而言，初始購房人僅支付個人產權部分購房款，房屋面向符合本市商品住房限購政策的家庭銷售，購買之后五年內不得轉讓。滿五年之后，購房人可按市場價格轉讓自己持有的房屋產權份額，同時政府持有商品住宅產權份額一并轉讓，政府只按該類住房首次上市時的銷售價格乘以政府持有商品住宅產權份額取得購房款。

關鍵詞： 北京土地市場