11月1日，葛先生在聚投訴上投訴蛋殼銷售人員在10月31日半夜11點多時威脅其“半夜搬出去”，以誘導威脅形式讓其簽合同。

10月31日，朱女士在聚投訴上投訴蛋殼銷售人員“隱瞞做貸款租房”。

10月29日，關先生在聚投訴上投訴蛋殼要求其“三天之內搬離，根本不留協(xié)商余地”。

10月16日，某剛大學畢業(yè)人士在黑貓投訴上投訴其被銷售人員誘導辦理租房貸款并拒不退租。

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雖然問題不斷，但是蛋殼公寓竟然要赴美IPO了!

不受歡迎的“二房東”，“早熟”的上市

截至11月11日，蛋殼在黑貓投訴上被投訴1577條，在聚投訴上被投訴427條。比如自如、青客都多。

蛋殼相關問題不斷，也引起了監(jiān)管關注。不完全統(tǒng)計，今年之內蛋殼已經多次被相關部門約談或處罰。今年10月10日，蛋殼公寓因存在被委托代理的兩處房屋打隔斷并對外招租，被北京市住建委處罰款6萬元。3月6日，北京市場監(jiān)督管理局發(fā)布消息顯示，近期因投訴舉報居高不下，東朝所近期對蛋殼公寓進行了約談。3月14日，蛋殼公寓因存在“霸王條款”、排除消費者權利等6種違法行為，遭深圳市場稽查局處罰。

在運營水平有待提升情況下，蛋殼現(xiàn)階段IPO似乎并不明智。畢竟，青客公寓不久前在美IPO被迫調低了發(fā)行股份數量，融資規(guī)模也由調整前預計的最高1億美元降至最終的4590萬美元，不足原規(guī)劃一半。

有青客前車之鑒，蛋殼為啥還著急上市呢?大概率是因為真的缺錢了。

蛋殼最近三年一直處于虧損狀態(tài)，招股書顯示，2017年，蛋殼公寓凈虧損2.72億元;至2018年，凈虧損增至13.70億元;而截至今年9月，蛋殼公寓已虧損25.16億元，較去年同期的8.12億大幅增加209.85%。截至2019年9月30日，蛋殼公寓賬面現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物(包含現(xiàn)金、存款及受限資金)為23億元人民幣。

按照現(xiàn)有虧損規(guī)模，蛋殼賬上現(xiàn)金“燒”了多長時間了。

租金倒掛，規(guī)模越大虧損越多

目前，長租公寓行業(yè)平均利潤水平僅在2%-4%，現(xiàn)金流回正周期至少6年以上，屬于典型的微利型行業(yè)。而蛋殼片面追求業(yè)績，面臨更嚴重問題：租金倒掛，規(guī)模擴張，營收增長，虧損也越來越大。

2018年，蛋殼公寓取得租金+服務費總收入為26.75億元，其中租金成本21.72億元，包括銷售、裝修、管理等其他經營成本費用17.25億，利息費用1.63億，最終錄得凈損失13.70億。

而蛋殼公寓作為接受多輪機構投資的創(chuàng)業(yè)企業(yè)，為了兌現(xiàn)對投資者的承諾，必然需要盡快做大規(guī)模上市，讓投資機構退出獲利。

但在現(xiàn)有的租金倒掛模式下，蛋殼規(guī)模越大，虧損就越大，陷入惡性循之中。

占比僅2%，無定價能力盈利無期?

為了長遠發(fā)展，蛋殼等長租公寓機構必須實現(xiàn)盈利。但是目前來看，蛋殼暫時還沒有盈利的希望。

從企業(yè)端來說，截至2018年底，中國由機構經營的長租公寓僅占住宅租賃物業(yè)的2%，增長空間還有很大。即使部分頭部企業(yè)近期成功IPO，融資后支持其未來3-5年繼續(xù)“燒錢擴張”。但是長租公寓占住宅租賃物業(yè)的比例也很難超過10%。

在較低的市場占比情況下，企業(yè)的議價能力較弱，較難以大幅提價實現(xiàn)盈利。

從需求端來說，國內市場與國際市場有很多區(qū)別，國人購房置業(yè)的遠遠大于外國客戶。因此，長租公寓的主要群體還是工作幾年之內的年輕人，這些人本身的收入水平就有限，即使居住品質高一些，也難以承受比市價溢價過多的長租公寓。

數據顯示，截至2018年底約80%的房客尋求每月租金低于2000元人民幣的公寓。這一數據就反映了租客對房租的承擔能力。

可預見的時間內盈利概率較低，IPO獲得資金“燒完”后何以為繼?如果不能解決這個難題，蛋殼此次赴美IPO，能否獲得國外資本青睞，還很難說。

關鍵詞： 蛋殼公寓赴美IPO